東京都心の高層ビル賃料が大暴落を開始、GOTO中止よりテレワーク中止させないとマズイ状況に

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違約金を払ったグリーが得をした？

短信の記述を切り取ると、違約金を支払うグリーが損をしたように映る。ところが、複数のオフィスビル関係者は「グリーはむしろ得をした」と見る。交渉の経緯についてグリーと森ビルはコメントを避けたが、「違約金による損失分を上回る好条件を森ビルが提示した」というのがオフィスビル業界の見立てだ。

ビルオーナーによるテナントの囲い込み自体は以前からあった。不動産各社はビルの管理会社を通じてテナントの移転計画をいち早く入手し、保有・管理するビルの空室への移転を誘導する。とりわけ都心に多数のビルを保有する大手デベロッパーは、テナントの要望に合ったビルを提案しやすい。

漫画アプリを展開するアンドファクトリーは10月15日、来春に予定していた東京・田町駅前のオフィスビル「ムスブ田町」への移転を中止すると発表した。移転を決めたのは昨年6月だが、その後コロナ禍に襲われ同社が運営するホテルの稼働が低迷。固定費圧縮の必要に迫られた。

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田町への移転を取りやめた代わりに、現在本社を構える「住友不動産青葉台タワー」（東京・目黒区）内の別フロアに移転を行う。「住友不動産は自社ビル内での移転においては、テナントの移転費用を優遇することで有名」（オフィスビル関係者）。移転経緯について、アンドファクトリーは守秘義務を理由にコメントをしていないが、こうしたインセンティブが働いた可能性がある。

ビルオーナーがテナントにラブコールを送る姿は、貸し手優位だったオフィス力学の変化を示唆する。空室が逼迫していた昨年まではオフィスの選択肢がなく、高い賃料や契約満了まで退去できない契約形態でも入居せざるをえなかった。ひるがえって、空室が増えた現在では移転先オフィスの選択肢が格段に増えており、テナントの囲い込みはコロナ禍で加速しそうだ。

都内のある中規模オフィスビルでは、「他社のビルに移らないで、と管理会社の社長直々にテナントを引き留めたようだ」（オフィス仲介会社）。オーナーはテナントに対してさまざまな「特典」を提示し、引き留めに奔走する。

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多種多様なオーナーの｢特典｣

「特典」の筆頭は、入居後一定期間の賃料を無料にするフリーレントだ。多少賃料を減免しても、空室が続くよりはマシという判断から、足元では「3カ月程度のフリーレントは珍しくなくなっている」（オフィス仲介会社）。上場REIT（不動産投資信託）のOneリートは、10月15日に発表した決算にて「フリーレント期間は以前に比べて長くなる」と予測する。リーマンショック後の不況期には6カ月や12カ月といった大胆なフリーレントも登場しており、フリーレントの長さはビルオーナーの強気・弱気を表す。

オフィス縮小の潮流を受け、フロアの「小割り」を容認するオーナーも増えている。たとえば、ワンフロア100坪を借りていたテナントが、テレワークの導入を機に50坪に縮小したいといった具合だ。細切れになったオフィスは管理に手間がかかり分割を嫌うオーナーも少なくないが、「フロアが丸ごと空くよりはマシ、という判断から容認するオーナーが増えている」（別のオフィス仲介会社）。

あの手この手でテナントに働きかけるオーナーだが、賃料そのものの減額は最後の切り札として温存する。一度低い賃料で入居させてしまうと、その後の増額が難しい。ファンドなどが保有している物件では「ビルの利回りが下がる」（大手デベロッパー）ため、オフィスビル自体の価値を毀損してしまう。この点、時限的な措置であるフリーレントは利回りに影響を与えないため、最初に切るカードとして選ばれやすい。

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とはいえ、オフィス市場の先行きを悲観し、すでに賃料減額へと踏み込んだビルも出現している。オフィス仲介会社の三鬼商事によれば、東京ビジネス地区（千代田・中央・港・新宿・渋谷区）におけるオフィスビルの平均賃料は今年7月をピークに3カ月連続で下落が続く。大型ビルが募集賃料を引き下げ周辺の中規模ビルの賃料水準に近づいた結果、中規模ビルがそれを下回る賃料を提示する、という玉突き現象も生じているようだ。

森ビルはこのような借り手優位の状況下で、約7億円の違約金がありながら、グリーを翻意させた。だが、たとえ水面下で契約条件を譲歩したとしても、「森ビルも損をしていないのでは」（オフィスビル関係者）との見方がある。

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東京終わったな

郊外にでも自社ビル建てた方がいいんじゃね
今時六本木なんてなんの意味もないだろ

不動産バブルが弾けるぞー

パソナのように地方に行けよ

年明けからが本番だな

大型ビルが募集賃料を引き下げ周辺の中規模ビルの賃料水準に近づいた結果、中規模ビルがそれを下回る賃料を提示する、という玉突き現象も生じているようだ。

任天堂の倒し方教えてよ

アメリカみたいに郊外に土地買って平屋のドデカい事務所ってのが流行る

他のテナントはこれを知って「うちにも値引きしてくださいよ」と言ってくるんだろうね

テレワークで十分てバレちゃったからそりゃバカ高いオフィス賃料払う奴は減るわな

やっと目が覚めたか
うちの会社はなぜか東京にこだわってるが

いやほんと、it系なんて本社ビルいらんよ
クソ高い家賃出す意味ない

これ六本木ヒルズのせいだろw

メルカリもここだっけ？
足立区にでも移って手数料を安くすれば良いのに

鉄道とかどうすんだ
不動産いっぱいもってたろ

寂れた海の近くの高台にある小さな廃ホテルとか社屋にしてほしい

アップルの本社みたいな郊外にデカいの建てるのが流行るんだろうね。建築会社はウハウハになる。

クソ田舎のバブル物件が人気らしいからな

中国に買い荒されてそれすらされなくなったらもう東京終わりか

割と大企業にいるけど、テレワーク普及推進してオフィス集約するって流れ
来年度には拠点閉鎖、統合される予定

六本木ヒルズはフットワークの軽い新興企業も多かったから被害甚大だな

角川は先見性があったな

所沢はない

タワマンは来年1年で30%下落するだろうな
3年掛けて今の30%くらいの価格で落ち着くよ

六本木ヒルズが馬鹿みたいに値下げしたせいで大連鎖って

もう無理です
オフィスは捨てても良いことに全企業が気付いてしまいました

>>19
減便
運行時間短縮
値上げ

これでもダメなら大リストラの後に配線ですかね
地方が辿った道

エレベーターとか共有部分がある高層ビルはおしまいです

シナチョンの入国禁止してテレワークでやらせろよ

いい傾向じゃん

トンキンは虚業の街

その代わり郊外の工業用地がガンガン値上がりしてる

おまいらはテレワークしろ。俺様だけ通勤させろ。座らせろ。

東京にそんな価値はない
田舎のクソガキが集まって親の金で遊ぶ街

うちの新宿のビルは逆に値上げしたらしいわ

損してんの中国人くらいだろ

青葉台タワーって田無タワーより安いのか

さて不動産業界・あるいは大家・賃貸経営業、へのサポートは、飲食業へのサポートと同様に実施されるんですよね。
どうやって

テレワークで業務こなせるんだけど
テレワークだと仕事できない奴のせいで
テレワーク＝サボり認知が蔓延してて最悪

しまいにゃテレワーク相手に連絡取りにくいとか言い出す奴もいるし
有給取ってるわけじゃないのに

千葉埼玉の時代になる

朝日新聞の稼ぎ頭の不動産事業が収益悪化してヤバいことになりそう

大手IT企業はド田舎に自社ビルと社員寮建てたほうが安上がりでは

先週の木曜日、うちの会社ほぼ全員期限未定でテレワークに決まった。

違約金払っても得するぐらいでなければ契約撤回なんてしないだろうしな
どれだけの条件を提示されたやら
オフィスビルは条件が公表されないけどどっか調べてくれんかな

オフィス壊滅は近いな

最近、不動産は儲かるみたいな宣伝が増えてきたしな
儲からないんだろうな

多目的トイレの利用料取るしかないだろ